Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2019 -5-059 (Devralma) Karar Sayısı : 20-14/181 -93 Karar Tarihi : 12.03.2020 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Birol KÜLE Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Ahmet ALGAN Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN B. RAPORTÖRLER : Gözde MAVİ, Arın Özge HİMMETOĞLU, Aykut KARAGÖZ C. BİLDİRİMDE BULUNAN : - Parks Bottom Co Real Estate Holdings Inc. Temsilcileri : Dr. M. Fevzi TOKSOY, Bahadır BALKI, Ertuğrul Can CANBOLAT, İsmail Baran C
Rekabet Kurumu Başkanlığından, REKABET KURULU KARARI Dosya Sayısı : 2019 -5-059 (Devralma) Karar Sayısı : 20-14/181 -93 Karar Tarihi : 12.03.2020 A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER Başkan : Birol KÜLE Üyeler : Arslan NARİN (İkinci Başkan), Ahmet ALGAN Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Ayşe ERGEZEN B. RAPORTÖRLER : Gözde MAVİ, Arın Özge HİMMETOĞLU, Aykut KARAGÖZ C. BİLDİRİMDE BULUNAN : - Parks Bottom Co Real Estate Holdings Inc. Temsilcileri : Dr. M. Fevzi TOKSOY, Bahadır BALKI, Ertuğrul Can CANBOLAT, İsmail Baran Can YILDIRIM, Hasan GÜDEN Çamlıca Köşkü, Francalacı Sok. No: 28 Arnavutköy, Beşiktaş, İstanbul (1) D. DOSYA KONUSU: Fairmont otellerinin kontrolünün Parks Bottom Co Real Estate Holdings Inc. tarafından devralınması. (2) E. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurumu kayıtlarına 30.12.2019 tarih, 9183 sayı ile giren ve en son 19.02.2020 tarih, 1779 sayı ile tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen 04.03.2020 tarih ve 2019 -5-059/Öİ sayılı Devralma Ön İnceleme Raporu görüşülerek karara bağlanmıştır. (3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda özetle; dosya konusu işleme izin verilmesinde sakınca bulunmadığı ifade edilmiştir. G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME (4) İlgili başvuruda; OMERS Realty Corporation (OMERS REALTY) , Canadian Resort Residences Limited Partnership (CRRLP)1 ve Canadian Resort Hotels Trust ın (HOTELSTRUST) (üçü birlikte OXFORD) Fairmont otellerinde sahip olduğu belirli hakların Parks Bottom Co Real Estate Holdings Inc. (PARKS BOTTOM) tarafından devralınması işlemine izin verilmesi talep edilmektedir . (5) Bir teşebbüs işlem öncesinde ve sonrasında ortaklaşa kontrol edilse de, ortak kontrolün taraflarının değişmesi veya kontrol yapısına yeni bir teşebbüsün eklenmesi durumunda bildirime tabi bir yoğunlaşma ortaya çıkmaktadır. Bildirim Formunda; işlem öncesinde Fairmont otellerinin OXFORD ve Accor Management Canada Inc. (ACCOR MANAGEMENT) tarafından ortak kontrol edildiği, işlem sonrasında ise Fairmont otelleri üzerinde PARKS BOTTOM , OXFORD ve ACCOR MANAGEMENT ın ortak kontrol sahibi olacağı ifade edilmektedir. Bildirim konusu işlem ile kontrolde kalıcı değişiklik meydana gelip gelmediğinin anlaşılabilmesi için işlemden önce Fairmont otellerinin kontrolü hakkında bilgi verilmesi gere kmektedir. 1 Hotel GP Co 2 Inc. adlı komandite ortağı aracılığıyla faaliyet göstermektedir. 20-14/181-93 2/5 (6) Bildirim Formun a göre; işlem öncesinde OXFORD, Fairmont Banff Springs (FBS), Fairmont Chateau Lake Louis (CLL), Fairmont Jasper Park Lodge (JPL), Fairmont Chateau Whistler (FCW) unvanlı dört resort otelden2 ve bu otellere bağlı tesislerden oluşan gayrimenkul üzerinde ki ra veya mülkiyet hakkına sahiptir. ACCOR MANAGAMENT3 ise; OMERS Administration Corporation ın (OMERS) bağlı şirketi olan CRHLP4 ile ( ..) tarihinde imzaladığı beş adet Yönetim Sözleşmesi 5 uyarınca Fairmont otellerinin işletilmesi alanında faaliyet göstermektedir. Söz konusu Yönetim Sözleşmeleri nin 2.1. ve 2.2. maddeleri uyarınca ACCOR MANAGAMENT a ( ..) e kadar otelleri ve otellere bağlı tesisleri işletme hakkı verilmektedir. (7) İşletmeciye Söz leşme süresi boyunca otelin tek ve münhasır işletmecisi ve idari temsilcisi olma hak ve yetkisini veren Yönetim Sözleşmeleri nin 3.1. maddesi uyarınca ( ..) . (8) Yönetim Sözleşmeleri nin 4.1. maddesinde ( ..) . (9) Bunun yanı sıra, Bildirim Formunda, ACCOR MANAGEMENT in ücretinin, performansına dayalı olarak belirlendiği; Yönetim Sözleşmeleri nin 9.1. maddesinde otel işletmecisi olarak ACCOR MANAGEMENT için otelin toplam gelirinin % ( ..) i oranında temel bir ücretin ve anılan sözleşme kapsamında belirlenecek miktarın6 %( ..) u oranında teşvik ücretinin öngörüldüğü belirtilmektedir7. (10) Yukarıda yer verilen açıklamalar ışığında, bildirim konusu işlem öncesinde otel işletmecisi olarak ACCOR MANAGEMENT in ve otel sahibi olarak OXFORD un Fairmont otelleri üzerinde o rtak kontrole sahip olduğu anlaşılmaktadır. (11) Bildirim konusu işlem, OMERS REALTY , CRRLP, HOTELSTRUST ile PARKS BOTTOM arasındaki ( ..) tarihli Otel Portföyü Satış Sözleşmesi uyarınca PARKS BOTTOM tarafından FBS, CLL, JPL, FCW ve bu otellere bağlı tesislerin her biri üzerinde bulunan kira ve mülkiyet haklarından yararlanma hakkının % ( ..) inin, CRHLP8 üzerinde bulunan ortaklık hakkının % ( ..) inin ve Whistler de bulunan personel konaklama tesisleri ile FCW nin mülkiyetine sahip olan ( ..) paylarının %( ..) inin devralınmasına ilişkindir. (12) Bildirim Formunda Otel Portföyü Sözleşmesi ne ilave olarak OXFORD ve/veya iştirakleri ile PARKS BOTTOM ve/veya iştirakleri arasında ilave sözleşmeler imzalanacağı; bunlardan Müşterek Sahipler Sözleşmeleri ve Tadil Edilmiş v e Yeniden Düzenlenmiş Limited Ortaklık Sözleşmesi nin9PARKS BOTTOM ın ve OXFORD un Fairmont otelleri üzerinde ortak kontrol sahibi olacağına ilişkin 2 ( ..) . 3 Bildirim Formunda ACCOR MANAGEMENT ın daha önce Fairmont Hotels Inc. unvanı ile faaliyet gösterdiği belirtilmiştir. 4 Hotel GP Co 1 Inc. adlı komandite ortağı aracılığıyla faaliyet göstermektedir. 5 Söz konusu Sözleşmeler Fairmont Banff Springs e ilişkin Otel Yönetim Sözleşmesi, Fairmont Chateau Lake Louis e ilişkin Otel Yönetim Sözleşmesi, Fairmont Jasper Park Lodge a ilişkin Otel Yönetim Sözleşmesi, Fairmont Chateau Whistler a ilişkin Otel Yönetim Sözleşmesi ve Canmore Çamaşırhane Tesisi ne ilişkin Otel Yönetim Sözleşmesi nden oluşmaktadır. 6 ( ..) . 7 Bildirim Formunda yer alan bilgilere göre, Fairmont Chateau Whistler e ilişkin imzalanan Otel Yönetim Sözleşmesi belirlenen oranlar açısından farklılık içermekte ve anılan Sözleşme de bu oranlar sırasıyla %( ..) ve % ( ..) olarak belirlenmektedir. 8 Ek bilgi yazısında CRHLP nin dolaylı olarak OMERS tarafından kontro l edildiği ve Fairmont otelleri ile ilgili olanlar dışında herhangi bir faaliyetinin olmadığı belirtilmektedir. 9 ( ..) . 20-14/181-93 3/5 düzenlemeler içerdiği belirtilmektedir10. Müşterek Sahipler Sözleşmeleri nin11 4.01 nolu bölümünde bir Müşterek Sahipler Komitesi kurulacağı, bu komitenin ( ..) oluşacağı ve tarafların bu komiteye ( ..) atayabilecekleri düzenlenmiştir. Anılan sözleşmelerin 4.05. nolu bölümünde düzenlendiği üzere ( ..)12. (13) Tadil Edilmiş ve Yeniden Düzenlenmiş Limited Ortaklık Sözleşmesi nin 7. maddesine göre ise Önemli Kararlar ın onaylanması için ( ..) oluşan bir Limited Ortaklar Komitesi oluşturulacak, taraflar13 bu komiteye ( ..) atayacak ve anılan kararlar komitenin oybirliği ile alınacaktır. ( ..) 14 ( ..) 15. (14) Netice itibarıyla anılan tüm Sözleşmelerde düzenlenen bu haklar PARKS BOTTOM ve OXFORD un Fairmont otelleri üzerinde belirleyici etkiye sahip olduklarını göstermektedir. (15) Yukarıda yer verilen hususlar ile ACCOR MANAGEMENT in Fairmont otellerinin işletilmesine ilişkin Yönetim Sözleşmeleri ndeki hak ve yetkilerinin aynen devam edeceği birlikte ele alındığında, bildirime konu işlem neticesinde PARKS BOTTOM, OXFORD ve ACCOR MANAGEMENT in Fairmont otelleri üzerinde ortak kontrole sahip olacağı değerlendirilmektedir. Dolayısıyla PARKS BOTTOM un, OXFORD un Fairmont otelleri üzerinde sahip olduğu belirli hakları devralması ile Fairmont otellerinin kontrolünde kalıcı bir değişiklik meydana geleceğinden, işlem 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun un (4054 sayılı Kanun) 7. maddesi ve 2010/4 sayılı Rekabet Kurulu ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ in (2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesi çerçevesinde bir devralma işlemidir. (16) Dosya içeriğinden, işlem taraflarının 2018 yılı cirolarının, 2010/4 sayılı Tebliğ in 7. maddesinin birinci fıkrası (a) bendinde öngörülen ciro eşiklerinin aşıldığı anlaşıldığından, bildirime konu işlem izne tabidir. (17) Bildirim konusu işlemden etkilenme ihtimali olan ve taraflardan iki veya daha fazlasının aynı ürün paza rında faaliyette bulunduğu ya da taraflardan en az bir tanesinin bir diğerinin faaliyet gösterdiği herhangi bir ürün pazarının alt veya üst pazarında ticari faaliyette bulunduğu ilgili ürün pazarları etkilenen pazarları oluşturmaktadır. Bildirim konusu işl em otel işletmeciliğine ilişkin olup işlem taraflarının Türkiye de bu alanda faaliyetinin bulunup bulunmadığı önem arz etmektedir. (18) Bildirim Formuna göre; ortak kontrolü devralacak olan PARKS BOTTOM ın Türkiye de faaliyeti bulunmamakla birlikte, PARKS BOTTO M ı kontrol eden GIC (Realty) Private Limited in (GIC REALTY) tamamına sahip oluğu dolaylı iştirakleri Euro Taurus S.a.r.l ve Euro Efes S.a.r.l Türkiye de faaliyet göstermektedir. (19) Euro Taurus S.a.r.l; İstanbul da Optimum Outlet ve Eğlence Merkezi ne sahip olan Feriköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş. de % ( ..) , Ankara da Optimum Outlet ve Eğlence Merkezi ne sahip olan Kurtköy Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş de % ( ..) ve İzmir de Optimum ve Eğlence Merkezi ne sahip olan Esentepe Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş. de % ( ..) hisseye sahiptir. Euro Efes S.a.r.l ise yatırım şirketi olan Rönesans Gayrimenkul Yatırım 10 Müşterek Sahipler Sözleşmeleri OMERS REALTY, CRRLP ve PARKS BOTTOM arasında; Tadil Edilmiş ve Yeniden Düzenlenmiş Limited Ortaklık S özleşmesi Hotel GP CO 1 Inc., HOTELSTRUST ve PARKS BOTTOM arasında imzalanmıştır. 11( ..) . 12 ( ..) . 13 ( ..) . 14 ( ..) . 15 ( ..) . 20-14/181-93 4/5 A.Ş. nin (RÖNESANS GAYRİMENKUL) % ( ..) oranındaki hissesini devralarak16 RÖNESANS GAYRİMENKUL ü n ortak kontrolüne sahip olmuştur. (20) Teşebbüsün Türkiye deki faaliyetlerinin genellikle alışveriş merkezlerine yatırım yapmak şeklinde gerçekleştiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. ( ..) . (21) Fairmont otelleri üzerinde kontrol hakkı bulunan bir diğer teşebbüs OXFORD u kontrol eden OMERS ise Kanada da Ontario eyaletinde belediye çalışanlarına yönelik emeklilik fonunun yöneticisi olup dünya genelinde gayrimenkul yatırımları yapmaktadır. Dosya içeriği bilgilere göre; OMERS tarafından kontrol edilen Alexander Mann Solutions Limited 2018 yılında Türkiye de bazı müşterilerine işe alım sürecinde dış kaynak kullanımı hizmeti sunmuş olup OMERS in 2018 yılı Türkiye cirosunun tamamı bahse konu faaliyetten kaynaklanmıştır. (22) İşlem taraflarından bir diğeri olan ACCOR MANAGEME NT in bünyesinde yer aldığı Accor Grubu17,Türkiye de Raffles, Fairmont, Sofitel, Pullman, Swissotel, Mgallery, Mövenpick, Mercure, Novotel, Ibis, Ibis Style, Rixos ve House of Originals markaları altında bulunan 55 otelin sahibi ya da işletmecisi konumundad ır. Bunun dışında Accor Grubu nun Türkiye de başka herhangi bir faaliyetinin olmadığı, ( ..) . (23) Yukarıda sunulan bilgi ve belgeler çerçevesinde bildirim konusu devralma işlemi bakımından herhangi bir etkilenen pazarın bulunmadığı, bu nedenle bildirime konu işlem sonucunda 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi kapsamında herhangi bir pazarda hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmayacağı kanaatine varılmı ştır. 16 03.12.2014 tarih ve 14 -47/866 -396 sayılı Kurul kararı. 17 Accor Group un ana şirketi ise Accor S.A. dır. 20-14/181-93 5/5 H. SONUÇ (24) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre; bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Kanun un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde yasaklanan nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık olmak üzere, OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir .