Hukuk Genel Kurulu 2020/305 E. , 2022/926 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Un
**Hukuk Genel Kurulu 2020/305 E. , 2022/926 K.** **"İçtihat Metni"** MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 5. Tüketici Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: ... Gayrimenkul) vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan... Gayrimenkul Ltd. Şti.) vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili; müvekkilinin ...Apart ve Villa Projesi kapsamındaki bir taşınmazı 11.07.2008 tarihli sözleşme ile davalılardan satın aldığını, verilen reklam ve ilanlar ile proje ortaklarının davalılar olmasından etkilenen müvekkilinin taşınmazı maket üzerinden beğendiğini, 10.01.2009 tarihinde teslim edilen taşınmazda eksik ifa ve ayıplı imalatlar olduğunu, bunların da 06.01.2012 tarihli ihtarname ile davalılara ihbar edildiğini, projenin 330 dönümlük alan üzerine kurularak bunun 250 dönümünün veya %72’sinin yeşil alan olacağının, iki ayrı bağımsız bölüm şeklinde yapılan sitenin bütünlük arz edeceğinin, daire sahiplerinin çocuklarının proje kapsamındaki okullara site içerisinden yeşillikler arasından yürüyerek gidebileceklerinin, site içerisinde bir kreş, iki devlet okulu, bir özel okul, kapalı ve açık yüzme havuzu, koşu- yürüyüş ve bisiklet parkuru, alışveriş merkezi, fitness ve kişisel bakım merkezi, sağlık merkezi, helikopter pisti, her bağımsız bölüm için bir depo, sosyal tesis ve kafeterya, radyel temel, amfi tiyatro, cami, yapay şelâle olacağının belirtildiğini, yapılacağı vaadedilen gölet, iki adet futbol sahası, iki adet basketbol sahası, iki adet voleybol sahası, iki adet tenis kortunun sitenin mülkiyetinde olmayan yerlere yapıldığını, 100.000 adet ağaç dikileceğini, site içerisinde tüm ortak alanların görülebileceği kamera sistemi, çocuk parkının evdeki televizyondan izlenebileceği kapalı devre TV sistemi kurulacağının belirtildiğini, daireler arasındaki ses izolasyonunun yetersiz olduğunu, daireler ve villalar arasındaki haberleşmeyi sağlayan dahili telefon sisteminin yapılmadığını ve intercom sisteminin önemli telefonlarla direk bağlantı kurmadığını, su depoları ve hidroforların her blokda ayrı ayrı olmadığını, sitenin kapalı otopark giriş ve çıkışını kontrol eden chipli otomasyon sisteminin hayata geçirilmediğini, vaadedildiği şekilde yanlış park yapılması durumunda güvenlik ünitesine ikaz vermediğinin tespit edildiğini, site çevresinde kurulan kamera sisteminin gece görüntü vermediğini, hareket algılaması yaparak güvenlik merkezini uyarmadığını, kapalı otoparklara giriş çıkışları güvenlik altına alacak bariyer ve kumanda siteminin yapılmadığını, bina bodrum katları ile kapalı otopark alanlarının tavanlarının ve açık yüzme havuzu altında kalan makine dairesinin site alt yapısına bağlı su izolasyon probleminin ve binaların bodrum katları ile üst katların iç duvarlarında rutubetlenme ile ısı izolasyon probleminin olduğunu, belirtilen bu taahhütlerin yerine getirilmediğini, hukuken eksik ifa ile gizli ayıp teşkil eden anılan hususlara vakıf olunur olunmaz davalılara süresinde ihbar edildiğini, eksik ifa hâlinde ihbara gerek olmaksızın on yıllık zamanaşımı süresi içinde her zaman satıcının sorumluluğuna gidilebileceğini ileri sürerek bağımsız bölüm, ana taşınmaz ve ortak alanlarda projedeki eksik ifa ile ayıpların tespitine, tespit edilen eksik ifa ve ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybının, satım bedelinden yapılacak indirime karşılık olmak üzere, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, 10.000TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 08.09.2012 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 55.800TL’ye yükseltmiştir. Davalılar Cevabı: 5. Davalı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili; her türlü sorumluluğun diğer davalı yüklenici üzerinde olduğunu, bu hususun davacı ile imzalanan “İdealist Kent Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesi” nin “Sair ve Özel Hükümler” başlıklı 14. maddesinin 8. paragrafına dercedilmesiyle davacıya karşı da ileri sürülebilir nisbî bir hak hâline geldiğini, bu nedenle müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, davaya konu taşınmazın maket üzerinden beğenilerek alındığı iddiasının aksine davacının, geçici kabuller dahi tamamlanmış vaziyette gezip görerek ve beğenerek satın aldığını, tapuda yapılan resmî satış işlemi ile taşınmazın parsel numarası, sınırları, yüzölçümü ve niteliğinin alıcı tarafından bilindiğini, görerek satın alınan taşınmaz için reklam ilan ve makete uygun olmadığının iddia edilemeyeceğini, bu iddialarla dava açılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığını, eksik ifa iddiasının yerinde olmadığını, tapu sicilindeki kaydın bilinmediğinin ileri sürülemeyeceğini, herhangi bir reklam tanıtım veya makette, spor alanı, koru yeşil alan, dini tesis, okul, kreş gibi alanların mülkiyetinin site sakinlerin ortak mülkiyetinde olacağından söz edilmediğini, taahhütte bulunulmadığını, sadece bir konut için bedel ödeyen alıcının 333874m2 alanın tamamında hak iddia etmesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığını, taşınmazın devri sırasında herhangi bir ihtirazî kayıt konulmadığını, davacı iddialarının eksik ifa olarak değil, ayıplı mal olarak değerlendirilmesi gerektiğini, açık ayıp niteliğinde olduğunu, süresinde yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığını, malda gizli ayıp olsa dahi ayıbın derhal satıcıya bildirilmesi gerektiğini, Bakırköy 12. Noterliğinin 24 Ağustos 2009 tarihli ve 24910 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bir kısım konut alıcıları tarafından ihtarda bulunulduğunu, dolayısıyla davacının dava dilekçesinde yer vermiş olduğu iddiaların tamamının en geç Ağustos 2009 tarihinde ortaya çıkmış olduğunu, davacının da en geç bu tarihte dava konusu ettiği hususları ihbar etmiş olması gerektiğini, sözleşme ve ekleri dışındaki beyan ve taahhütlerin davacıya talep hakkı vermeyeceğini, taşınmazın proje, vaziyet planı ve sözleşmesine uygun olarak imar ve inşaa edildiğini, davacıların cayma hakları olmasına rağmen bu haklarını kullanmadıklarını, yasal oran üzerindeki faiz talebinin de yerinde olmadığını bildirilerek davanın reddini savunmuştur. 6. Davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan... Gayrimenkul Ltd. Şti.) vekili; davacıya satılan taşınmazda herhangi bir ayıp veya eksik ifa durumu bulunmadığı gibi eksik ifa iddiası bakımından müvekkiline husumet yüklenemeyeceğini, zira davacıya satışın diğer davalıya vekâleten yapıldığını belirterek ve diğer davalının cevabındaki gerekçelerle mesnetsiz buldukları davanın reddini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi Kararı : 7. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 21.05.2013 tarihli ve 2012/349 E., 2013/492 K. sayılı kararı ile; davacı tarafından satın alınan taşınmazda varlığı iddia edilen gizli ayıplar yönünden derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği, bunun yanı sıra tanıtım materyallerinde belirtildiği şekilde göletin site içinde yapılmadığının, okul ve kreşin kapalı yüzme havuzunun olmadığının, voleybol, basketbol ve tenis kortunun site içinde göründüğünün, belirtilen sayıda ağaç olmadığının, yapılmış olan parselin siteye dahil olmadığının ve toplam proje alanının küçülmüş olduğunun bilirkişi raporu ile tespit edildiği, söz konusu hususların eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiği ve bilirkişi raporuna göre eksik ifa nedeniyle meydana gelen değer azalmasının 41.850TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile bu bedelin 17.01.2012 tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalılardan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı: 8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur. 9. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 16.05.2016 tarihli ve 2015/17327 E., 2016/13078 K. sayılı kararı ile; “… 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dava, satış esnasında sunulan projede, sözleşmede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır. Bu saptamada bulunduktan sonra, öncelikle, uyuşmazlığın temelinde yatan ayıp kavramı üzerinde durmakta yarar vardır; Tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır. Anılan maddenin birinci fıkrasında; “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.” denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır. Görüldüğü üzere; Borçlar Kanunu’ndaki ayıp kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesinde yer alan ayıp kavramları birbiri ile örtüşmektedir. Borçlar Kanunu’na göre; bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir. Ayıp kavramı ile eksik iş birbirinden farklıdır. Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır. Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır. Öteki deyişle, hiç yapılmayan iştir. Eksik ifa ise, kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır. Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir. Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır (Ör: Malın yırtık, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır (Ör: Malın üzerinde takyitler bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 4.fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür. Eğer, ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır. Hukukumuzda ayıp ihbarı kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu’nun 27.04.2011 gün ve 2011/13-4 E.2011/230 K. sayılı ilamında da vurgulanmıştır. Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında: Davacı 11.07.2008 tarihinde, Emlak Konut GYO A.Ş’ye vekâleten satıcı... Gm.Ltd.Şti’den Ümraniye, Y.Dudullu, 106 parselde inşa edilen “İdealistkent” adlı projeden D4 Blok 27 nolu daireyi satın almış; satın aldığı bağımsız bölüm davacıya tapuda devredilmiş; 10.01.2009 tarihli tutanakla da fiilen teslim edilmiştir. Davacı satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, 06.01.2012 tarihli noterden düzenlenen ihtarname ile davalılara bildirmiştir. Davacı bundan sonra 17.02.2012 tarihinde eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, davacının satın aldığı bağımsız bölümün bulunduğu blokta ve site ortak alanlarında eksikler bulunduğu gerekçesiyle bilirkişi raporu esas alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen; proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olması, basketbol, voleybol ve futbol sahaları, tenis kortu gibi sportif tesislerin, misafir otoparkı ve göletin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/yeşil alanlar üzerine yapılması, sosyal kültürel tesisler için ayrılan parsellerin özel şahısların mülkiyetinde olması, ağaçlandırmanın vaat edilen kadar olmaması, kapalı yüzme havuzunun ve kreşin yapılmamış olması hususlarının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren ayıp niteliğinde olduğu, ancak davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıpları bağımsız bölümü teslim aldığı tarihte görebileceği ve tapu sicilinin aleni olması nedeniyle bu ayıplardan kolayca bilgi sahibi olabileceği, bu nedenlerle açık (görünür) ayıp niteliğinde oldukları kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı, tartışma konusu değildir. Her ne kadar, 4.maddede konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, otuz günlük ihbar süresinin burada da uygulanacağı kuşkusuzdur. Öteki deyişle, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir. Hal böyle olunca, mahkemece bu talepler yönünden ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. 3-Bozma nedenine göre davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur. Direnme Kararı: 10. İstanbul 5. Tüketici Mahkemesinin 31.10.2019 tarihli ve 2016/1046 E., 2019/605 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesiyle birlikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun emsal nitelikte olan (20.12.2018 tarihli ve 2017/13-768 E., 2018/1963 K. ile 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-776 E., 2018/1970 K. sayılı) kararlarının sonucunun beklenildiği ve emsal kararlarda direnmenin uygun bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir. Direnme Kararının Temyizi: 11. Direnme kararı süresi içinde davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: Hakkı Ekşi Gayrimenkul) vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olmasının, projede var olacağı ilan ve taahhüt edilen kapalı yüzme havuzu, bir okul ve bir kreş, bina bodrum katında deponun hiç yapılmamış olmasının, yeterli miktarda ağaç dikilmemesinin, gölet, biri özel olmak üzere iki okul, voleybol, basketbol ve futbol sahaları, tenis kortu, misafir otoparkı, dini tesis ve alışveriş merkezinin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/yeşil alanlar üzerine yapılmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp mahiyetinde mi, yoksa ayıp ihbarını gerektirmeyen eksik ifa kapsamında mı kaldığı, buradan varılacak sonuca göre bozma kararının (2) nolu bendinde gösterilen ve açık ayıp olarak nitelendirilen tüketici iddialarının Mahkemece eksik ifa olarak değerlendirilmesi ve davalıların sorumluğuna hükmedilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 13. Uyuşmazlık tanımından da anlaşılacağı üzere aynı maddi vakıa iki yargı merciinde farklı nitelendirilmiş ve bu suretle farklı neticelere varılması üzerine direnme konusu ihtilaf ortaya çıkmıştır. 14. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 74 ve 75. maddeleri gereği hâkim, bir davada sadece tarafların ileri sürdüğü maddi vakıalar ve talep sonuçları ile bağlı olup, dayandıkları kanun hükümleriyle ve onların hukukî nitelendirmeleriyle sınırlı olmaksızın, kanunları re’sen uygulayarak iddia ve savunmadaki talepleri karara bağlamakla yükümlüdür. Tabi olacakları kurallar ile etki ve sonuçlarının belirlenmesi yönünden, taraflarca dile getirilen taleplerin hukukî nitelendirmesi büyük önem arz etmektedir. 15. Bu doğrultuda öncelikle; her ikisi de genel anlamda borcun gereği gibi ifa edilmemesi olgusunu temelinde barındıran “eksik ifa” ve “ayıp” kavramları üzerinde kısaca durulması gerekir. 16. En öz tanımı ile ifa, borçlanılmış olan edimin yerine getirilmesi suretiyle borcun sona erdirilmesidir (Alman Medeni Kanunu, m. 362/I, Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1976, s. 663). 17. Borcun ifa edilmemesi hâlinde borçlunun sorumluluğunu düzenleyen ve sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 96. maddesine göre “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”. 18. Gerek taraflar arasındaki sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK gerekse 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da (TKHK) eksik ifa kavramı tanımlanmamış, bu kavramdan kastedilenin ne olduğu konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli görüşler ileri sürülmüştür. 19. Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu yapı olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşılmaktadır. 20. Buna göre; normal olan, sözleşme konusu yapının tarafların sözleşme ile kararlaştırıldıkları şekilde teslim edilmesidir. Bu doğrultuda yüklenicinin sözleşme gereğince üstlendiği bütün edimleri yerine getirmesi, inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine uygun olarak tamamlaması gerekir. İnşaatın teslimi de bundan sonra söz konusu olacaktır. Bu nedenle inşaatın tamamlanması ve teslimi zaman bakımından birbirini takip eden süreçlerdir (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, Ankara 1977, C. 2, s. 74 vd). 21. Belirtmek gerekir ki; irade özgürlüğü çerçevesinde tamamlanmamış bir yapı da teslim alınabilir. Ancak bu hâlde eksiklik ile ayıbı birbirinden ayırt etmek güç olabilir. 22. Ayıplı mal satımı karşısında alıcıyı korumaya yönelik genel nitelikli düzenlemeler mevcut iken [BK, m. 194-207 ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 25/3], tüketiciyi daha etkin bir biçimde koruma gayesi ile yürürlüğe giren TKHK’da da bu husus ayrıca düzenleme yeri bulmuştur. 23. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinin 1. fıkrasında; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir." denilmekte, devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır. 24. Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeden hareketle de ayıp, satılan malda ortaya çıkan, alıcının o maldan tümüyle ya da gerektiği gibi yararlanmasını engelleyen eksiklikler ve aksaklıklar gibi özürleri ifade eder (m. 194) (Zevkliler, Aydın: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2002, s. 108; Zevkliler, Aydın/ Aydoğdu, Murat: Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara 2004, s. 104). 25. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere borçlar hukukundaki ayıp kavramı ile tüketici hukukundaki ayıp kavramı birbiri ile örtüşmektedir. 26. Ayıbın varlığı hâlinde satıcıyı maldaki ayıptan sorumlu tutabilmek için gerek BK gerekse TKHK hükümlerine göre birtakım maddi koşulların (ayıp sayılan bir eksikliğin mevcudiyeti, ayıbın önemli olması, ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda var olması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması) gerçekleşmesi ve bazı biçimsel koşulların da (ihbar ve BK hükümlerinde muayene) alıcı tarafından sağlanması gerekir. 27. Tüketici satımlarında açık ayıbın varlığı hâlinde, bu durum malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde muhatabına bildirilmelidir (TKHK m. 4/II). Ayıp gizli, yani ortalama bir tüketici bilgisine göre olağan bir gözlemle tespit edilemeyecek yahut sonradan ortaya çıkar mahiyette ise veya ayıp tüketiciden hile ile (kasten veya ağır kusurla) gizlenmişse alıcı otuz günlük süre ile bağlı olmaksızın, ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren TKHK’nın 30. maddesi yollamasıyla BK’nın 198/II-III maddesi hükmü gereği derhal, başka bir ifade ile dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede ayıbı ihbar etmelidir. 28. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m. 44/III). 29. Bu madde ile ayıba karşı sorumlu tutulanlar ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslimi tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ancak satılan malın ayıbı, tüketiciden satıcının ağır kusuru veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı süresinden yararlanılamaz (m. 4/IV). 30. Alıcı ayıbın varlığı hâlinde satış sözleşmesi ile ulaşmak istediği ifa menfaatini elde edemediğinden ayıptan sorumluluk, satıcının satılanın teslimi ve mülkiyetini geçirme borcunun tamamlayıcısı olma özelliğini gösterir. Ayıba karşı tekeffül borcu fiilen ve tamamen teslimin gerçekleşmesi ile doğar. Teslimi gerçekleşmemiş bir işin muayenesi de mümkün değildir. Bu nedenle eksik iş ile ayıplı işin aynı hukukî niteliği taşıdığı söylenemez. Nitekim genel hükümlerin uygulandığı uyuşmazlıklarda ayıp kavramı ile eksik kavramına farklı kanun maddelerinin uygulanması gerektiği görüşü doktrin ve uygulamada genel itibari ile kabul görmektedir (Zevkliler, Aydın/ Gökyayla, K. Emre; Borçlar Hukuk Özel Borç İlişkileri, Ankara 2018, s. 137; Tandoğan: C.1, s. 206). 31. Her ne kadar 4077 sayılı TKHK’nın 4. maddesinin 1. bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukukî veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez. 32. Nitekim açıklanan tüm bu hususlar Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2021/(13)3-598 E., 2022/137 K.; 08.07.2020 tarihli ve 2019/13-366 E., 2020/538 K. ve 20.12.2018 tarihli ve 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir. 33. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; uyuşmazlık noktasına konu iddiaların ayıba ilişkin ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir. 34. İddianın haklı olup olmadığı, tazminat koşullarının oluşup oluşmadığı, oluştuysa tazminatın ne şekilde hesaplanması gerektiği hususları ise Hukuk Genel Kurulunun incelemesi dışındadır. 35. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davacı iddiasının TKHK anlamında ayıp mahiyetinde olduğu, bu nedenle tüketicinin süresinde ayıbı ihbar yükümlülüğünü yerine getirmeden ileri sürdüğü iddiaların dinlenebilirlik koşulu bulunmadığından Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesinin hatalı olduğu, kararın bu nedenle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 36. Hâl böyle olunca, uyuşmazlığa konu hususların eksik ifa iddiası niteliği taşıdığı ve ayıp ihbarına ilişkin hak düşürücü süreye tabi olmadığı yönündeki direnme gerekçesi usul ve yasaya uygun olup yerindedir. 37. Ne var ki, bozma nedenine göre ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: Hakkı Ekşi Gayrimenkul) vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Direnme uygun olup bozma nedenine göre davalı ... Grup Gayrimenkul Ltd. Şti. (Eski Unvan: Hakkı Ekşi Gayrimenkul) vekilinin sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince kararın taraflara tebliğine ilişkin işlemlerin yerine getirilmesine, karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.06.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.