Keçiören İlçesi Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 K A R A R Keçiören İlçesi Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 23.11.2023 tarihli ve 456 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 12.12.2023 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Keçiören Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğünün 05.10.2023 tarihli ve 1291415 sayılı yazısı ile Keçiören Belediye Meclisinin 05.10.2023 gün ve 460 sayılı Kararıyla tadilen uygun görülen “Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine” ilişkin dosyanın 5216 sayılı Kanunun ilgili maddeleri uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife konu alanın mevcut imar durumunun; 30637 ada 4 sayılı parselin 499 m² yüzölçümünde, 5 parselin 1037m² yüzölçümünde, 6 parselin 723 m² yüzölçümünde, 7 parselin 614m² yüzölçümünde, 8 parselin 864 yüzölçümünde ve 17 sayılı parselin 3541,49m² yüzölçümünde olduğu ve parselin 347.49m²’sinin Keçiören Belediyesine ait olduğu, toplamda 7278,49m²’lik alanın imar planına konu edildiği, 30637 ada 9 ve 10 parsellere ilişkin tevhidin Keçiören Belediye Encümeninin 09.07.2020 tarih ve 4122 sayılı Kararıyla onaylandığı ve 12 parselin oluştuğu daha sonra Keçiören Belediye Encümeninin 22.10.2020 tarih ve 7929 sayılı Kararıyla 12 parsel ifraz edilerek 13 ve 14 sayılı parsellerin oluştuğu, 30637 adanın da içerisinde bulunduğu “Köşk, 23 Nisan, Güzelyurt, Adnan Menderes, Aktepe, Yeşiltepe, Bağlarbaşı Mahallelerinde” yaklaşık 227 ha alana yönelik hazırlanan imar planının, Keçiören Belediye Meclisi'nin 01.12.2020 tarih ve 520 sayılı Kararıyla uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.02.2021 tarih ve 270 sayılı Kararı ile onaylanarak, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 10.09.2021 tarih ve 1836 sayılı Kararıyla kesinleştiği, Bu plan kapsamında plan değişikliğine konu alanın “Ticaret + Konut Alanı” kullanımında kaldığı ve bu alanlarda, “Asgari 4000 m² büyüklüğün sağlanması ya da en az 4 parselin tevhidi halinde ya da ada bazında olan yerlerde büyüklüğe bakılmaksızın Yençok:16 kattır.” ve “Muadil inşaat alanı aşılamaz.” ifadelerinin yer aldığı, Keçiören Belediye Encümeni’nin 13.01.2022 tarih ve 388 sayılı kararıyla 30637 ada 1, 2, 3, 11, 13 ve 14 parsellerin yola terk ve tevhid işlemi ile 30637 ada 15 sayılı parselin oluştuğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 -2- Ancak söz konusu imar planının Ankara 9. İdare Mahkemesi’nin 20.01.2022 tarihli ve 2022/142 Kararı ile iptal edildiği ve iptal gerekçeleri olarak: … ilgili mevzuat hükümleri gereğince hazırlatılması gereken jeolojik-jeoteknik etüdünün bulunmadığı, plana esas kurum ve kuruluş görüşlerinin (kültür varlıkları vb.) önemli bir kısmının alınmamış olduğu, alınan görüşlerin de planlara yansıtılmadığı, mevcut plandaki kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarının (Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği EK-2 tablosundaki asgari standartlar dikkate alınarak) iyileştirilmediği gibi, yapı yoğunluğunun mevzuatta ve planlama esaslarında karşılığı olmayan konfor artışı olarak %30 arttırıldığı ve KOP hisselerinin bedelsiz terki durumunda %20’ye varan ek inşaat hakkı tanınması nedeniyle gizli ilave nüfus artışı ile ticaret kullanımlı alanlardan kaynaklanan yaya ve araç sirkülasyonunun beraberinde getireceği ulaşım ve kentsel, sosyal, teknik altyapı sorunlarının daha da çözümü güç hale geleceği, dolayısıyla dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonunun bu yönlerden planların kademeli birlikteliği ilkesine, kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.” Denildiği, Plansız kalan alana ilişkin Keçiören Belediyesince hazırlanan eski imar planı koşullarına dönüşü içeren imar planının, Keçiören Belediye Meclisi’nin 06.10.2022 tarih ve 509 sayılı Kararı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2022 tarih ve 2324 sayılı Kararıyla “Konut Alanı” olarak onaylandığı ve yürürlükteki imar koşullarının “Ayrık Nizam, TAKS/KAKS=0.40/1.60 ve 4 Kat” olarak belirlendiği, Daha sonra Keçiören Belediye Encümeni’nin 19.04.2023 tarih ve 1731 sayılı Kararı 15 parselin eski haline döndürüldüğü ve 17 parselin oluştuğu, yoldan ihdas edilecek alanın Keçiören Belediyesi adına tescil edildiği, 30637/17 sayılı parselin online tapu kayıtlarında 3541,49 m² yüzölçümünde olduğu ve niteliğinin “2 adet apartman ve arsası” olarak belirtildiği, Keçiören Belediyesi Proje Ruhsat Birimi tarafından toplam muadil inşaat alanının 7531,46 m² olarak hesaplandığı, 30637 ada 1, 2, 3, 9, 10 ve 11 sayılı parsellerin Riskli Yapı Tespitinin bulunduğu, Plan açıklama raporunda; “Plan değişikliği teklifi ile 30637 ada 17 parselde bulunan riskli yapıların dönüşümü amacıyla yapılan ve yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan imar planına uygun olan işlemlerin devam ettirilerek dönüşümün tamamlanması amaçlanmaktadır. Yukarıda belirtilen gerekçeler ile hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği teklifleri ile 2020/1022 sayılı büyükşehir belediye meclisi kararı ile verilen imar haklarına geri dönülmesi teklif edilmiş olup adada riskli yapı ilanı bulunmayan parsellerin mevcut imar haklarının korunması önerilmiştir." Şeklinde ifadelerin yer aldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 -3- 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde; 30637/17 sayılı parselde muadil inşaat alanı 7531,46 m² Yençok:16 kat yapılaşma koşullu konut alanı kullanımı önerildiği, 1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarında; 1-30637 Ada 17 Parselin Kullanım Kararı Konut Alanı Olup En Fazla Yapı Yüksekliği 16 Kat’tır. 2-30637 Ada 17 Parselde Bu Plan Öncesi Yürürlükte Bulunan İmar Planı İle Hak Edilen Muadil İnşaat Alanı Aşılamaz. Ancak Parsel Üzerinde Bulunan Riskli Yapıların Yıkılıp Yeniden Yapılması Durumunda Yapılaşma Koşullarında İyileştirmeler Yapılabilir. 3-Belirtilmeyen Hususlarda Mer’i İmar Planı İle İlgili Kanun Ve Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında; 1-30637 ada 17 parselin kullanım kararı konut alanı olup en fazla yapı yüksekliği 16 kattır. 2-30637 ada 17 parselde; A-Bu plan öncesi yürürlükte bulunan imar planı ile hak edilen muadil inşaat alanı 7531,46 m² olarak uygulanacaktır. B-30637 ada 17 parsel üzerinde bulunan riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını teşvik etmek amacıyla muadil inşaat alanı %30 oranında arttırılabilir. C-Ayrı bir bağımsız bölüm yapmamak kaydıyla siteye ait ortak kullanım maksatlı (spor salonu, toplantı salonu, yönetim merkezi, teknik altyapı alanı vb.) kullanımlar bodrum katlarda ve/veya giriş ve normal katlarda düzenlenebilir. Bu alanlarda kullanılan inşaat alanı muadil inşaat alanının %5’ini geçmemek kaydıyla inşaat alanı hesabına dâhil edilmez. 3-Belirtilmeyen hususlarda mer’i imar planı hükümlerine uyulacaktır. Şeklinde hükümlerin bulunduğu, Söz konusu plan değişikliğinin Keçiören Belediye Meclisinin 05.10.2023 gün ve 460 sayılı kararıyla 4, 5, 6, 7 ve 8 parsellerin plan değişikliği sınırından çıkarılarak ve plan notlarında düzenleme yapılarak tadilen uygun görüldüğü, 2023/460 sayılı ilçe meclis kararında ilgili kurumlardan kurum görüşleri alındığının belirtildiği, ancak muhteviyatından bahsedilmediği ve dosya eklerinde de sunulmadığından mütevellit; ilgili kurumlar tarafından uygun görülüp görülmediğine dair herhangi bir bilgiye ulaşılamadığı, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Halihazırda yürürlükte bulunan imar planı yapılaşma koşullarının reddedilerek İlçe belediyesince yapılan revizyon imar planı ile çok katlı yapılaşma hakkı kazanıldığı iddiasıyla riskli yapı tespiti bulunan alanlara ilişkin sunulan imar planı değişikliğinde: T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 -4- Büyükşehir Belediye Meclisimize önerge olarak sunulan ve mahkeme kararları ile iptal edilen imar revizyonları ile aynı nitelikte olduğu, Keçiören İlçesinin büyük bir bölümünü ihtiva eden ve Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2022 gün ve 2324 sayılı kararı ile onaylanan “Keçiören İlçesi Muhtelif Mahallelerde Geriye Dönüş Planı”na ilkesel olarak aykırılık oluşturduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21/4 maddesi gereği gerekli teknik araştırmalar yapılarak hazırlanmasının zorunlu olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21/6 ve 7 sayılı maddeleri gereği hazırlanması gereken imar planlarına esas jeolojik etüt raporunun bulunmadığı, Daire büyüklüğüne ilişkin plan notları ve plan açıklama raporunda herhangi bir bilgi yer almadığından alana gelecek ek nüfus ve gerekli donatı alanı hesabı yapılamadığı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/7 maddesi gereği hazırlanması gereken kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporunun bulunmadığı, Sunulan imar planlarında muadil inşaat alanının geçerli olduğunun belirtildiği, ancak ilgili imar kanun ve yönetmeliklerinde muadil inşaat alanına ilişkin herhangi bir ifade yer almadığı ve Keçiören İlçesi genelinde teamül haline gelen bu uygulamanın yasal mevzuatta karşılığı bulunmadığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5/5 maddesinde: “Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır.”, 7/9 maddesinde: “Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez.” Denildiği, Plan açıklama raporundaki “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin “Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler” başlıklı 7. maddesinin (c) bendinde “İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişiklikleri” değer artış payına konu edilmeyen alan olarak tanımlanmış olup plan değişikliği teklifi ile içerisinde riskli yapı bulunan 17 no.lu parselde mevcut imar planı ile verilen inşaat hakkında 1,5 kat oranında artış öngörülmediğinden teklif 7221 sayılı Yasa uygulaması kapsamında kalmamaktadır.”, şeklindeki ifadeyle değer artışı kapsamı dışında kalınmasının amaçlandığı, oysaki yukarıda bulunan mevzuat hükümlerine göre, toplam yüzölçümü 3541,49 m² olan parselin 1.60 KAKS değeriyle çarpılması sonucu 5666,384 m² inşaat alanı elde edildiği ancak ilçe belediyesince yapılan muadil inşaat alanı hesabına göre 7531,46 m² inşaat alanı elde edildiği ve bu değerin 2,12 emsale tekabül ettiği ve değer artışı kapsamında olduğu; kaldı ki 2/B no.lu plan notunda bulunan “30637 ada 17 parsel üzerinde bulunan riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını teşvik etmek amacıyla muadil inşaat alanı %30 oranında arttırılabilir.” Hükmüyle ekstra alan artışlarının getirildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 -5- Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/1 maddesindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” Hükmüne aykırı olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/5 maddesi “İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde: a)Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.” Hükmünün göz ardı edildiği, 3194 sayılı İmar Kanunun “EK MADDE 8 – "Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur. Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır.” İfadesinin bulunduğu, Ayrıca sunulan planların ilçe belediyesince daha önce tekdüze planlama anlayışı ile hazırlanarak Büyükşehir Belediye Meclisimize önerge olarak sunulan ve yürütmeyi durdurma ve iptal istemiyle açılan davalar neticesinde mahkeme kararlarıyla iptal edilen planlar ile aynı nitelikte olduğu, Söz konusu ada/parsellerde bulunan binalara ilişkin riskli yapı tespiti yapıldığı ve bu alanlara ilişkin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama İşlemleri 6ıncı maddesinde: “Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir”. , yine aynı maddenin 6ıncı fıkrasında: “Bakanlık, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.” hükmünün bulunduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1813 12.12.2023 -6- Yukarıda açıklanan kanun hükümleri uyarınca ilçe belediyeleri ile büyükşehir belediyelerinin riskli yapı tespiti bulunan alanlarda imar planı onama yetkisi bulunmadığından, ilçe belediyesi tarafından kanun hükmüne aykırı bir işlem yapılarak konunun İdaremize gönderilerek bir karar alınmasının istendiği; oysaki açıklanan nedenlerden ötürü söz konusu plan değişikliğinin İdaremizce onayının mümkün olmadığı ve ilçe belediyesine iade edilmesi gerektiği, Söz konusu imar planlarının gerek imar mevzuatı açısından gerekse de 6306 sayılı Kanun hükümleri açısından onayının mümkün olmadığı, Hususları tespit edilmiş olup, Keçiören İlçesi Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin 6306 sayılı yasa kapsamında plan onama yetkisi Başkanlığa ait olduğundan İlçesine iadesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1. Başkan V. Harun ÖZTÜRK Divan Katibi Naci BAYANLI Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Keçiören İlçesi Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 25.10.2023 tarih ve 422 sayılı raporu ile komisyonumuza yeniden havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Keçiören Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğünün 05.10.2023 tarihli ve 1291415 sayılı yazısı ile Keçiören Belediye Meclisinin 05.10.2023 gün ve 460 sayılı Kararıyla tadilen uygun görülen “Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine” ilişkin dosyanın 5216 sayılı Kanunun ilgili maddeleri uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; Teklife konu alanın mevcut imar durumunun; 30637 ada 4 sayılı parselin 499 m² yüzölçümünde, 5 parselin 1037m² yüzölçümünde, 6 parselin 723 m² yüzölçümünde, 7 parselin 614m² yüzölçümünde, 8 parselin 864 yüzölçümünde ve 17 sayılı parselin 3541,49m² yüzölçümünde olduğu ve parselin 347.49m²’sinin Keçiören Belediyesine ait olduğu, toplamda 7278,49m²’lik alanın imar planına konu edildiği, 30637 ada 9 ve 10 parsellere ilişkin tevhidin Keçiören Belediye Encümeninin 09.07.2020 tarih ve 4122 sayılı Kararıyla onaylandığı ve 12 parselin oluştuğu daha sonra Keçiören Belediye Encümeninin 22.10.2020 tarih ve 7929 sayılı Kararıyla 12 parsel ifraz edilerek 13 ve 14 sayılı parsellerin oluştuğu, 30637 adanın da içerisinde bulunduğu “Köşk, 23 Nisan, Güzelyurt, Adnan Menderes, Aktepe, Yeşiltepe, Bağlarbaşı Mahallelerinde” yaklaşık 227 ha alana yönelik hazırlanan imar planının, Keçiören Belediye Meclisi'nin 01.12.2020 tarih ve 520 sayılı Kararıyla uygun görülerek Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.02.2021 tarih ve 270 sayılı Kararı ile onaylanarak, Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 10.09.2021 tarih ve 1836 sayılı Kararıyla kesinleştiği, Bu plan kapsamında plan değişikliğine konu alanın “Ticaret + Konut Alanı” kullanımında kaldığı ve bu alanlarda, “Asgari 4000 m² büyüklüğün sağlanması ya da en az 4 parselin tevhidi halinde ya da ada bazında olan yerlerde büyüklüğe bakılmaksızın Yençok:16 kattır.” ve “Muadil inşaat alanı aşılamaz.” ifadelerinin yer aldığı, Keçiören Belediye Encümeni’nin 13.01.2022 tarih ve 388 sayılı kararıyla 30637 ada 1, 2, 3, 11, 13 ve 14 parsellerin yola terk ve tevhid işlemi ile 30637 ada 15 sayılı parselin oluştuğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 -2- Ancak söz konusu imar planının Ankara 9. İdare Mahkemesi’nin 20.01.2022 tarihli ve 2022/142 Kararı ile iptal edildiği ve iptal gerekçeleri olarak: … ilgili mevzuat hükümleri gereğince hazırlatılması gereken jeolojik-jeoteknik etüdünün bulunmadığı, plana esas kurum ve kuruluş görüşlerinin (kültür varlıkları vb.) önemli bir kısmının alınmamış olduğu, alınan görüşlerin de planlara yansıtılmadığı, mevcut plandaki kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarının (Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği EK-2 tablosundaki asgari standartlar dikkate alınarak) iyileştirilmediği gibi, yapı yoğunluğunun mevzuatta ve planlama esaslarında karşılığı olmayan konfor artışı olarak %30 arttırıldığı ve KOP hisselerinin bedelsiz terki durumunda %20’ye varan ek inşaat hakkı tanınması nedeniyle gizli ilave nüfus artışı ile ticaret kullanımlı alanlardan kaynaklanan yaya ve araç sirkülasyonunun beraberinde getireceği ulaşım ve kentsel, sosyal, teknik altyapı sorunlarının daha da çözümü güç hale geleceği, dolayısıyla dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonunun bu yönlerden planların kademeli birlikteliği ilkesine, kamu yararına, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına aykırı olduğu anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.” Denildiği, Plansız kalan alana ilişkin Keçiören Belediyesince hazırlanan eski imar planı koşullarına dönüşü içeren imar planının, Keçiören Belediye Meclisi’nin 06.10.2022 tarih ve 509 sayılı Kararı, Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2022 tarih ve 2324 sayılı Kararıyla “Konut Alanı” olarak onaylandığı ve yürürlükteki imar koşullarının “Ayrık Nizam, TAKS/KAKS=0.40/1.60 ve 4 Kat” olarak belirlendiği, Daha sonra Keçiören Belediye Encümeni’nin 19.04.2023 tarih ve 1731 sayılı Kararı 15 parselin eski haline döndürüldüğü ve 17 parselin oluştuğu, yoldan ihdas edilecek alanın Keçiören Belediyesi adına tescil edildiği, 30637/17 sayılı parselin online tapu kayıtlarında 3541,49 m² yüzölçümünde olduğu ve niteliğinin “2 adet apartman ve arsası” olarak belirtildiği, Keçiören Belediyesi Proje Ruhsat Birimi tarafından toplam muadil inşaat alanının 7531,46 m² olarak hesaplandığı, 30637 ada 1, 2, 3, 9, 10 ve 11 sayılı parsellerin Riskli Yapı Tespitinin bulunduğu, Plan açıklama raporunda; “Plan değişikliği teklifi ile 30637 ada 17 parselde bulunan riskli yapıların dönüşümü amacıyla yapılan ve yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan imar planına uygun olan işlemlerin devam ettirilerek dönüşümün tamamlanması amaçlanmaktadır. Yukarıda belirtilen gerekçeler ile hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliği teklifleri ile 2020/1022 sayılı büyükşehir belediye meclisi kararı ile verilen imar haklarına geri dönülmesi teklif edilmiş olup adada riskli yapı ilanı bulunmayan parsellerin mevcut imar haklarının korunması önerilmiştir." Şeklinde ifadelerin yer aldığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 -3- 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinde; 30637/17 sayılı parselde muadil inşaat alanı 7531,46 m² Yençok:16 kat yapılaşma koşullu konut alanı kullanımı önerildiği, 1/5000 ölçekli nazım imar planı plan notlarında; 1-30637 Ada 17 Parselin Kullanım Kararı Konut Alanı Olup En Fazla Yapı Yüksekliği 16 Kat’tır. 2-30637 Ada 17 Parselde Bu Plan Öncesi Yürürlükte Bulunan İmar Planı İle Hak Edilen Muadil İnşaat Alanı Aşılamaz. Ancak Parsel Üzerinde Bulunan Riskli Yapıların Yıkılıp Yeniden Yapılması Durumunda Yapılaşma Koşullarında İyileştirmeler Yapılabilir. 3-Belirtilmeyen Hususlarda Mer’i İmar Planı İle İlgili Kanun Ve Yönetmelik Hükümlerine Uyulacaktır. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında; 1-30637 ada 17 parselin kullanım kararı konut alanı olup en fazla yapı yüksekliği 16 kattır. 2-30637 ada 17 parselde; A-Bu plan öncesi yürürlükte bulunan imar planı ile hak edilen muadil inşaat alanı 7531,46 m² olarak uygulanacaktır. B-30637 ada 17 parsel üzerinde bulunan riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını teşvik etmek amacıyla muadil inşaat alanı %30 oranında arttırılabilir. C-Ayrı bir bağımsız bölüm yapmamak kaydıyla siteye ait ortak kullanım maksatlı (spor salonu, toplantı salonu, yönetim merkezi, teknik altyapı alanı vb.) kullanımlar bodrum katlarda ve/veya giriş ve normal katlarda düzenlenebilir. Bu alanlarda kullanılan inşaat alanı muadil inşaat alanının %5’ini geçmemek kaydıyla inşaat alanı hesabına dâhil edilmez. 3-Belirtilmeyen hususlarda mer’i imar planı hükümlerine uyulacaktır. Şeklinde hükümlerin bulunduğu, Söz konusu plan değişikliğinin Keçiören Belediye Meclisinin 05.10.2023 gün ve 460 sayılı kararıyla 4, 5, 6, 7 ve 8 parsellerin plan değişikliği sınırından çıkarılarak ve plan notlarında düzenleme yapılarak tadilen uygun görüldüğü, 2023/460 sayılı ilçe meclis kararında ilgili kurumlardan kurum görüşleri alındığının belirtildiği, ancak muhteviyatından bahsedilmediği ve dosya eklerinde de sunulmadığından mütevellit; ilgili kurumlar tarafından uygun görülüp görülmediğine dair herhangi bir bilgiye ulaşılamadığı, Başkanlığımızca yapılan değerlendirmede; Halihazırda yürürlükte bulunan imar planı yapılaşma koşullarının reddedilerek İlçe belediyesince yapılan revizyon imar planı ile çok katlı yapılaşma hakkı kazanıldığı iddiasıyla riskli yapı tespiti bulunan alanlara ilişkin sunulan imar planı değişikliğinde: T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 -4- Büyükşehir Belediye Meclisimize önerge olarak sunulan ve mahkeme kararları ile iptal edilen imar revizyonları ile aynı nitelikte olduğu, Keçiören İlçesinin büyük bir bölümünü ihtiva eden ve Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.12.2022 gün ve 2324 sayılı kararı ile onaylanan “Keçiören İlçesi Muhtelif Mahallelerde Geriye Dönüş Planı”na ilkesel olarak aykırılık oluşturduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21/4 maddesi gereği gerekli teknik araştırmalar yapılarak hazırlanmasının zorunlu olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 21/6 ve 7 sayılı maddeleri gereği hazırlanması gereken imar planlarına esas jeolojik etüt raporunun bulunmadığı, Daire büyüklüğüne ilişkin plan notları ve plan açıklama raporunda herhangi bir bilgi yer almadığından alana gelecek ek nüfus ve gerekli donatı alanı hesabı yapılamadığı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/7 maddesi gereği hazırlanması gereken kentsel teknik altyapı etki değerlendirmesi raporunun bulunmadığı, Sunulan imar planlarında muadil inşaat alanının geçerli olduğunun belirtildiği, ancak ilgili imar kanun ve yönetmeliklerinde muadil inşaat alanına ilişkin herhangi bir ifade yer almadığı ve Keçiören İlçesi genelinde teamül haline gelen bu uygulamanın yasal mevzuatta karşılığı bulunmadığı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5/5 maddesinde: “Taban alanı ve emsal hesabı; net imar parseli alanı üzerinden yapılır.”, 7/9 maddesinde: “Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez.” Denildiği, Plan açıklama raporundaki “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmeliğin “Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar ve İşlemler” başlıklı 7. maddesinin (c) bendinde “İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişiklikleri” değer artış payına konu edilmeyen alan olarak tanımlanmış olup plan değişikliği teklifi ile içerisinde riskli yapı bulunan 17 no.lu parselde mevcut imar planı ile verilen inşaat hakkında 1,5 kat oranında artış öngörülmediğinden teklif 7221 sayılı Yasa uygulaması kapsamında kalmamaktadır.”, şeklindeki ifadeyle değer artışı kapsamı dışında kalınmasının amaçlandığı, oysaki yukarıda bulunan mevzuat hükümlerine göre, toplam yüzölçümü 3541,49 m² olan parselin 1.60 KAKS değeriyle çarpılması sonucu 5666,384 m² inşaat alanı elde edildiği ancak ilçe belediyesince yapılan muadil inşaat alanı hesabına göre 7531,46 m² inşaat alanı elde edildiği ve bu değerin 2,12 emsale tekabül ettiği ve değer artışı kapsamında olduğu; kaldı ki 2/B no.lu plan notunda bulunan “30637 ada 17 parsel üzerinde bulunan riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını teşvik etmek amacıyla muadil inşaat alanı %30 oranında arttırılabilir.” Hükmüyle ekstra alan artışlarının getirildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 -5- Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/1 maddesindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” Hükmüne aykırı olduğu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26/5 maddesi “İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde: a)Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.” Hükmünün göz ardı edildiği, 3194 sayılı İmar Kanunun “EK MADDE 8 – "Plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılır. Plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanarak planı onaylayacak idareye sunulur. Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak zorundadır.” İfadesinin bulunduğu, Ayrıca sunulan planların ilçe belediyesince daha önce tekdüze planlama anlayışı ile hazırlanarak Büyükşehir Belediye Meclisimize önerge olarak sunulan ve yürütmeyi durdurma ve iptal istemiyle açılan davalar neticesinde mahkeme kararlarıyla iptal edilen planlar ile aynı nitelikte olduğu, Söz konusu ada/parsellerde bulunan binalara ilişkin riskli yapı tespiti yapıldığı ve bu alanlara ilişkin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama İşlemleri 6ıncı maddesinde: “Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasarım projeleri yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir”. , yine aynı maddenin 6ıncı fıkrasında: “Bakanlık, riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya yetkilidir.” hükmünün bulunduğu, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 456 23.11.2023 -6- Yukarıda açıklanan kanun hükümleri uyarınca ilçe belediyeleri ile büyükşehir belediyelerinin riskli yapı tespiti bulunan alanlarda imar planı onama yetkisi bulunmadığından, ilçe belediyesi tarafından kanun hükmüne aykırı bir işlem yapılarak konunun İdaremize gönderilerek bir karar alınmasının istendiği; oysaki açıklanan nedenlerden ötürü söz konusu plan değişikliğinin İdaremizce onayının mümkün olmadığı ve ilçe belediyesine iade edilmesi gerektiği, Söz konusu imar planlarının gerek imar mevzuatı açısından gerekse de 6306 sayılı Kanun hükümleri açısından onayının mümkün olmadığı, Hususları tespit edilmiş olup, Keçiören İlçesi Köşk Mahallesi 30637 adada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin 6306 sayılı yasa kapsamında plan onama yetkisi Başkanlığa ait olduğundan İlçesine iadesi komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Yasin YÜKSEL Başkan V. Atila ÇELİK Üye Coşkun TORUN Üye Gürkan DEMİRKESEN Üye Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Gökhan ARICI Üye Müslüm TEKİN Üye Fikret KARADAVUT Üye