Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 adalar ve Yenice Mahallesi 533 ada 1, 2, 3 ve 4 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1462 11.11.2024 K A R A R Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 adalar ve Yenice Mahallesi 533 ada 1, 2, 3 ve 4 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 17.10.2024 tarihli ve 282 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.11.2024 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; Kızılcahamam Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 20.12.2023 tarihli ve 35872882-13167 sayılı yazısı ile Kızılcahamam Belediye Meclisinin 08.10.2023 tarih ve 77 sayılı Kararı ile uygun görülen Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 no.lu adalar ve Yenice Mahallesi 533 ada 1,2,3 ve 4 no.lu parsellere yönelik UİP-061039393 otomasyon numaralı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ilişkin dosyanın 5216 sayılı Kanun uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulmuş ve yapılan incelemede neticesinde tespit edilen eksikler 02.02.2024 tarihli ve E-84171958-754-1150604 sayılı yazımızla bildirilmiş olup söz konusu eksiklerin tamamlandığına dair Kızılcahamam İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 07.08.2024 tarihli ve*** *** ****361 sayılı yazısı ile plan teklifine ilişkin dosyanın tekrar değerlendirilmek üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan İncelemede; Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun; Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 no.lu adalar ve Yenice Mahallesi 533 ada 1,2,3 ve 4 no.lu parsellerin büyük bir kısmının şahıs mülkiyeti, bir kısmının Kızılcahamam Belediyesi ve Akçay Mahallesi Yarbaşı Cami Güzelleştirme ve Yaşatma Derneği adına kayıtlı olduğu, plan değişikliği teklifine konu alanın Kızılcahamam Belediye Meclisinin 07.02.2012 tarih ve 22 sayılı Kararı ile onaylı Kızılcahamam İlave Revizyon İmar Planı sınırları içerisinde kaldığı, plan değişikliği onama sınırının yaklaşık 3,7 ha büyüklüğünde olduğu, bahse konu mevcut imar planında ayrık nizam 5 katlı konut+ticaret alanı yapılaşma koşullarının bulunduğu, Plan Değişikliği Teklifi ve Plan Açıklama Raporunda; Teklife konu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğine ilişkin Kurum-Kuruluş Görüşlerinin Özetle; Kızılcahamam Doğalgaz Dağıtım A.Ş.’nin 31.07.2024 tarih ve 2024/02/049 sayılı yazısında “bahsi geçen imar planı çalışmalarıyla alakalı şirketimizde görüş ve talebimiz yoktur.” Denildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1462 11.11.2024 -2- Karayolları Genel Müdürlüğü 4. Bölge Müdürlüğü’nün 27.06.2024 tarih ve 1561092 sayılı yazısında “Söz konusu kesimde yapılacak olan İmar planlarında; Ankara-İstanbul Devlet Yolu (Kızılcahamam Hastane Kavşağı) (İmar Bağlantıları Giriş-Çıkış) proje ve kamulaştırma sınırlarının korunması, Kamulaştırma sınırının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak İmar planında ve plan lejant bölümünde gösterilmesi,2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununun 18. Maddesine dayanılarak çıkarılan Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğin 41. Maddesinde belirtilen Yapı Yaklaşma Mesafeleri ve yönetmeliğin diğer hükümlerine uyulması, plan notları ile plan açıklama raporunda bu hususlara yer verilmesi ve yapı yaklaşma mesafelerinin plana işlenmesi, Devlet Yolunun yer aldığı kesimde Karayolu tasarım kriterleri ile trafik güvenliği dikkate alınarak planlama yapılması, İmar planlarının yapım aşamasında Bölge Müdürlüğümüzle mutlaka iletişime geçilerek koordine olunması, ilgili işlemler yapılarak onaylanmaya esas taslak imar planlarının meclis onayına sunulmadan önce Bölge Müdürlüğümüzden yeniden görüş alınması gerektiği”nin belirtildiği, Karayolları Genel Müdürlüğü’nün 11.09.2024 tarih 1618694 sayılı yazısında ise “söz konusu plan değişikliğine ilişkin Bölge Müdürlüğümüzün ilgi b) yazısında talep edilen hususlar doğrultusunda revizelerin yapıldığı belirtilerek Bölge Müdürlüğümüzden yeniden görüş edilmektedir. Yapılan inceleme neticesinde ilgi yazılara konu imar planında proje ile kamulaştırma sınırlarına uyulduğu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak imar planında ve plan lejant bölümünde gösterildiği tespit edilmiş olup Bölge Müdürlüğümüzce bir sakınca bulunmamaktadır. İmar Planlarının onaylanmasına müteakip askı sürecinin başlatıldığı hususunda Bölge Müdürlüğümüzün eş zamanlı olarak bilgilendirilmesi gerekmektedir.” denildiği, Başkent Elektrik Dağıtım A.Ş.’nin 06.05.2024 tarih E.591438 sayılı yazısında “ilgi yazınıza konu olan bölgede 2024 yılı için bir yatırım planımız bulunmamakla birlikte söz konusu parsele yakın durumda bulunan mevcut elektrik dağıtım şebekelerimiz bulunmaktadır. Yapılması planlanan imar planı ile parsel yakınında kalan mevcut dağıtım tesislerimiz arasında Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği’nde belirtilen yaklaşma mesafeleri sağlandığı takdirde ve söz konusu bölgelerden ileride gelebilecek enerji talepleri ile tedarik sürekliliğinin sağlanması bazı alınarak trafo tesislerimiz için teknik altyapı alanlarının ayrılması durumunda şirketimizce sakınca bulunmadığının” belirtildiği, Kızılcahamam Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğü’nün 15322 sayılı yazısında “Hazırlanan plan değişikliği kapsamında park alanından konut alanına dönüştürülen yeşil alan miktarının eşdeğerinin farklı alanlardan sağlanması koşulu ile birimimizce plan değişikliğinin uygulanmasında herhangi bir sakınca bulunmadığının” belirtildiği, ASKİ Genel Müdürlüğü’nün 05.06.2024 tarih 634456 sayılı yazısında “söz konusu alanda mevcut hatların bulunmakta olduğu sayısalların yazı ekinde gönderildiği, planlama esnasında mevcut hatların korunması gerektiği”nin belirtildiği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1462 11.11.2024 -3- 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifinde; Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 no.lu adalar ile Yenice Mahallesi 533 ada 1,2,3 ve 4 no.lu parselleri kapsayan yaklaşık toplam 37000 m2 alanda 817 ve 533 no.lu adaların sınırlarının kadastroya göre revize edildiği, 533 no.lu adanın kuzeyinde 10 metrelik yolun Karayolları Genel Müdürlüğü kurum görüşü ekinde gönderilen projeye göre karayoluna giriş çıkışı olması nedeniyle bu yolun taşıt olarak düzenlendiği ve taşıt yolunun devamındaki otopark alanının da park alanına dahil edildiği, 533 ve 817 no.lu adaların arasından geçen 10 metrelik yaya yolunun Karayolları Genel Müdürlüğü 4. Bölge Müdürlüğü kurum görüşü ekinde gönderilen projeye göre taşıt yolu olarak planlandığı, taşıt yolu amaçlı planlanması sebebiyle 10 metrelik yolun devamı olan 7 metrelik yaya yolunun da 10 metre olarak genişletildiği,7 metrelik yaya yolunun 10 metreye genişlemesi sebebiyle park alanının kısmen yola dahil edildiği, meri planda 817 no.lu adanın kuzeydoğusundaki park alanlarının arasındaki 7 metrelik yolun arazide park alanı olarak kullanılması sebebiyle park alanı olarak planlandığı, 817 no.lu adadaki dini tesis alanının sınırlarının kadastroya göre yeniden düzenlendiği, Cami alanının kadastroya göre düzenlenmesinin ardından yüzölçümünün 626 m2 den 480 m2’ye düştüğü, 818 no.lu adanın kuzeyinden geçen 10 metrelik taşıt yolunun karayoluna giriş çıkışı olmaması nedeniyle 10 metrelik taşıt yolunun 8 metrelik yaya yolu olarak düzenlendiği, 818 ada 1 ve 2 no.lu parsellerin cephesinin bulunduğu 3 metrelik yaya yolu parsellerin bu yoldan cephe alabilmesi için 7 metre olarak düzenlenerek bu alandaki park alanının yol genişlemesi nedeniyle 544 m2 den 526 m2 ye düştüğü, 533 ada 4 no.lu parselin 2009 yılında onaylanan imar planında konut parseli olarak planlanmış olması ve parselasyon planının da olmasına rağmen 07.02.2012 tarih ve 22 sayılı Kızılcahamam Belediye meclis kararı ile onaylanan Kızılcahamam İlave Revizyon İmar Planında sehven park alanı olarak düzenlenmiş olup hazırlanan plan değişikliğinde sehven yapılan bu hatanın düzeltilerek 533 ada 4 parselin konut alanı olarak planlandığı, ayrıca 533 ada 4 parselin doğusunda bulunan 10 metrelik yaya yolunun mevcutta da park alanı olarak kullanılıyor olması nedeniyle park alanına dahil edildiği, Alan dağılımının aşağıdaki tabloda belirtildiği, KULLANIM MEVCUT DURUM ÖNERİ DURUM FARK Konut+Ticaret Alanı 20421 20889 468 Cami Alanı 626 480 -146 Park Alanı 6161 6272 111 Yol 9792 9359 -433 TOPLAM 37000 37000 0 T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1462 11.11.2024 -4- 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notlarının; Planlama alanı içerisinde yapılacak tesislerde “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulması zorunludur. “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” ve “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. 09.09.2006 tarih ve 26284 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 2006/27 sayılı “dere yatakları ve taşkınlar” konulu ve 2010/5 sayılı “akarsu ve dere yataklarının ıslahı” konulu başbakanlık genelgelerine uyulması zorunludur. İmar planına esas olmak üzere hazırlanan jeolojik ve jeoteknik etüt, zemin etüdü yerine kullanılamaz. Yapılaşma öncesi ilgili yönetmelik ve genelge hükümleri ile bu plan notlarındaki uyarılar dikkate alınarak parsel bazında zemin etüdü yapılması zorunludur. Kadastro ile imar planı hattı arasındaki uyuşmazlıklardan kaynaklanan 2 metreye kadar olan kaymaları, yolun genişliği ve güzergâhı değişmemek kaydı ile düzeltmeye belediyesi yetkilidir. Planda belirtilmeyen hususlarda yürürlükteki Kızılcahamam İlave Revizyon İmar Planı plan notları geçerlidir.” Şeklinde olduğu, Başkanlığımızca Yapılan Değerlendirmede; Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği 26. Maddesi 6. bendinde; “İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergâhına ait imar planı değişikliklerinde: a) Devamlılığı olan bir yolun belli bir kesimde şerit sayısı azaltılamaz ve daraltılamaz.” hükmü bulunduğu ancak, 817 no.lu adanın kuzeyinde düzenlenen 10 metrelik yolun plan üzerinden yapılan ölçümde 10 ile 17 metre arasında belirli bir kesimde genişlediği belirli bir kesimde daraldığının görüldüğü, Plan onama sınırı içerisinde toplamda 3 konut adası ve 41 adet parselin bulunduğu, 41 adet parselden 35 adet parselde hâlihazırda yapı bulunduğu, toplam 35 adet yapıdan 14 adedinin yapı ruhsatının dosyasında bulunduğu, 21 adet yapının ruhsatına dosyasında rastlanmadığı, Plan değişikliği onama sınırı içerisinde yer alan kullanımların 5 Kat Ayrık Nizam Konut+Ticaret Alanı olarak sunulduğu, ancak öneri cami alanına ilişkin herhangi bir inşaat yapılaşma hakkı belirlenmediği, Plan değişikliğine konu plan notlarının 6 no.lu plan notunda... "yürürlükteki Kızılcahamam İlave Revizyon İmar Planı plan notları geçerlidir.” şeklinde hüküm bulunduğu, onay tarihi bulunmadığından dolayı hangi plana dair olduğu hususunun çelişkiye yol açacağı, ayrıca 2 no.lu plan notunda “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik”in de yürürlükte olmadığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 1462 11.11.2024 -5- Mekânsal Yapım Yönetmeliği'nin 26. Maddesi 3(b) bendinde “İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur.” hükmünün bulunduğu ancak plan değişikliği teklifinde cami ve yol alanının yüzölçümünün düşürüldüğü fakat buna karşılık eşdeğer alan ayrılmadığı, ayrıca konut alanı m2'sinin arttırıldığı, Plan değişikliği ile parsel formlarının değiştirildiği dolayısıyla altyapı hatlarına ilişkin deplase işlemlerine ilişkin plan notu bulunmadığı, Ayrıca plan değişikliği gerekçelerinden olan parsel sınırlarının revize edildiği hususunun bazı parsellerde tam olarak uygulanmadığı, plan değişikliği ile Tapu Kadastro parsel sınırlarına göre bazı parsellerin yolda kalacak şekilde bazı parsellerin ise konut alanı içinde kalacak şekilde büyütülüp küçültüldüğü, uygulama aşamasında yapılacak çözüme ilişkin hususlardan plan açıklama raporunda bahsedilmediği, dolayısıyla düzenlemenin kamulaştırma külfeti doğurabileceği değerlendirilmekle birlikte yukarıda belirtilen hususlar ve ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde Belediye Meclisince bir karar alınması gerektiği görüş ve kanaatine varıldığı, Hususları tespit edilmiş olup, Kızılcahamam İlçesi Akçay Mahallesi 817 ile 818 adalar ve Yenice Mahallesi 533 ada 1, 2, 3 ve 4 parsellerde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin “onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Ertan IŞIK Meclis 1. Başkan V. Özkan DENİZ Divan Kâtibi Mustafa Kemal KÖMÜRCÜ Divan Kâtibi