Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliğiyle kabul edildi.
T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 K A R A R Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 22.03.2021 gün ve 861 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 09.04.2021 tarihli toplantısında okundu. Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Çankaya Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 08.01.2021 tarih ve 2883 yazısı eki Çankaya Belediye Meclisinin 05.01.2021 tarih ve 08 sayılı kararı ile uygun görülen Çankaya İlçesi, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında zemin kat ve bodrum katların kullanımı hakkında plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklif değerlendirilmek üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; İlçe Belediyesine yapılan sözlü ve yazılı talepler doğrultusunda Bölge Kat Nizamı Planı ve benzer planlı alanlarda bulunan konut parsellerinde konut altı ticaret yapılabilmesi için söz konusu bölgenin sokaklarında ve caddelerinde düzenleme yapılmasının talep edildiği, Çankaya İlçesinin önemli bir kısmının "Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlar" ile belirlenmiş bölgeden oluştuğu, bu alanlara "Herman Jansen" ve "Yücel Uybadin" imar planları ile ıslah imar planları kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmediği, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlendiği, bunun dışında diğer yapılanma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerinin geçerli olduğu, 03.12.1960 tarihinde onaylanan Bölge Kat Nizamı Planlarında, bölgede artan nüfusun ihtiyacını karşılamak için değişiklik yapılmış olup, 22.08.1968 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanması ile kat artışına ilişkin planların yürürlüğe girdiği, planlarda bölgedeki konut parselleri, ticaret bölgeleri ve ticaret yolları gösterildiği, bütün bu alan içerisinde bölgenin imar uygulamalarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine göre işlemlerin yapıldığı, Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların bugünkü dokusu, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamaları ile oluştuğu, Süreç incelendiğinde; 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Yönetmeliğin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddeleri; MADDE 16. Kentsel Alan Kullanım Tanımları ve Yapılanma Şartları 16.02 Konut Yerleşme Alanları T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 -2- Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlar ile belirlenmiş veya ayrıntılı plan kullanım kararları getirilmemiş alanlarda yapılacak binaların zemin üstü katları konut olarak kullanılmak kaydıyla, yalnız zemin ve bodrum katlarında halkın günlük zorunlu ihtiyaçlarını gidermeye yönelik ticari kullanımlar yer alabilir. Bu kullanımların bodrum katlarında kendi bağımsız bölümünden bağlantılı bölümleri olabilir. Bu bölümlerin ayrı girişleri olamaz, binanın ortak alanları ile irtibatlandırılamazlar. Bu bent kapsamında kalan ticari kullanımlar; bakkal, kasap, manav, kadın / erkek berberleri, gazete / kitap satış yerleri, tuhafiye, eczane, muayenehane vb. olarak sayılabilir. Bu kullanımların ses, gürültü, koku, duman, ısı, atık üretmemesi ve imalathane niteliğinde olmaması ön koşuldur." Bu maddeye göre yukarıda tanımı yapılan bölgenin tümünde başkaca herhangi bir kullanım kararı getirilmeksizin, konut parsellerinde zemin ve bodrum katlarda yönetmelik maddesindeki ticari kullanımların yapıldığı, 16.03 Kentsel Çalışma Alanları b-)Ticaret Yolları Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlar ile belirlenen, ticaret bölgelerinde yapılabilen bina/tesislerdeki kullanımlara ek olarak zemin ve bodrum katları dışında konutların da yer alabildiği, iki tarafında ticaret parseller dizisinden oluşan yollardır." Bu maddeye göre ticaret yollarının tanımı yapılmıştır. Bölge Kat Nizamı Planlarında "Ticaret Yolları" ayrıca belirlenmiş olup, tanım ve fonksiyonlara ilişkin kararlar yönetmelik maddeleri çerçevesinde belirlenmiştir. MADDE 45. Zemin Katlar 45.01 Konut Bölgelerinde Zemin Katların Kullanma Şekilleri a-) Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Konut Bölgelerinde zemin katlar, bu Yönetmelik ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine uymak kaydı ile konut ve ticari amaçla kullanılabilir." Bu maddeye göre bahsi geçen alanda konut bölgelerinin zemin katlarında ticari kullanımların yapılabileceği tekrar ifade edildiği, tüm Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki bölgenin yapılaşması 1984-2013 yılları arasında bu yönetmelik hükümlerine göre tamamlandığı, 01.06.2013 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Yönetmeliğin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddesi; Madde 14 - Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları 3. Alan kullanımları: "a) Konut alanı: Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. Ancak, yol boyu ticaret olarak teşekkül etmiş konut alanlarında bulunan T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 -3- parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir... İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde müstakil olarak yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve kreş, ticari katlı otopark binaları yapılabilir..." şeklindedir. Bu yönetmelik maddesine göre konut parsellerinin zemin katında ye açığa çıkan bodrum katlarında, teşekküllerin oluşmuş olduğu önceki Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerinde olduğu gibi mevcut teşekkül dikkate alınarak, herhangi bir Meclis kararı gerekmeden imar uygulamaları devam ettiği, ancak 03.07.2017 tarihi itibariyle Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği yürürlükten kaldırıldığı, 03.07.2017 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddesi; Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; 1- İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi. ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde yürürlüğe girmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yürürlüğe girene kadar, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki alan, diğer planlı alanlardan ayrı değerlendirildiği ve yapılaşma koşulları alanın özgün niteliğine göre belirlendiği, mevzuatlar değişse dahi bu alanın uygulamasına müdahale edilmediği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 -4- Ancak konut alanları ile ilgili yukarıdaki madde sebebiyle; 03.07.2017 tarihi itibari ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların uygulamaları da dahil edilerek, tüm konut parsellerinin zemin ve bodrum katlarında ticari kullanım yapılabilmesi için Belediye Meclisince karar alınması gerektiği, Aynı yönetmeliğin 69. maddesine göre Büyükşehir Belediyelerine Bakanlık onayına sunulmak şartı ile imar yönetmeliği hazırlama yetkisi getirilirken, aynı maddede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. Maddesinin yönetmelik ve planlarla değiştirilemez hükümlerden olduğu da belirtildiği, bu sebeple hazırlanacak yönetmeliğin 19. maddesinde herhangi bir değişiklik yapılmasının önüne geçildiği böylece bahse konu Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki parsellere ilişkin ayrıca uygulama kararı getirilemediği, 08.06.2018 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesi sebebiyle, 08.06.2018 tarihinde yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 19. Maddesinde Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardaki konut parsellerindeki yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin ayrıca bir karar alınamamıştır. Bu ve bunun gibi sebeplerle 03.07.2017 tarihi itibariyle maliklerce bu bölgede yeni yapılacak yapıların imar işlemleri talepleri neredeyse durma noktasına geldiği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, Ankara'nın geçmişten gelen kendine has özelliklerini öngörememesi ve yeni Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin de açıklanan sebeplerle ihtiyaçları karşılayamaması gibi nedenlerle; yapılan uygulamaların birlikteliğinin, sürekliliğinin, hakkaniyetinin ve düzenli yapılaşmanın sağlanması, imar uygulamalarında yaşanan tıkanıklığı giderme açısından Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve yeni Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinde karşılığı bulunmayan yerel özelliklerden kaynaklı bazı hususlar nedeniyle, Ankara İli genelindeki tüm Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların planlarına genel bir ilke kararı ilave edilmesi için Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince 13.06.2018 tarihinde 1033 sayılı karar alındığı, Bu ilke kararı ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlarda yapılacak uygulamalarda mal sahibi veya yasal vekili tarafından talep edilmesi halinde 01.10.2017 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri esas alınarak uygulama yapılması sağlandığı, 1033 sayılı Meclis kararı ile söz konusu bölgenin konut parsellerinde zemin ve bodrum katlardaki ticari kullananlar için, teşekkülün de oluştuğu 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamalarına geri dönüldüğü, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 -5- Ancak, Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesi tarafından 13.06.2018 tarih ve 1033 sayılı Meclis kararının iptal edilmesi için Ankara 15. İdare Mahkemesinde dava açılarak 2018/1003E sayılı dosya 2019/2988K sayılı karar ile 03.12.2019 tarihinde 1033 sayılı Meclis kararı iptal edildiği ve imar işlemleri yürürlükte olan 08.06.2018 tarihli Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre uygulanmaya devam edildiği, TMMOB Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesi tarafından Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin bazı maddelerinin iptal edilmesi için dava açmış olup, Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin 22.10.2019 tarih ve 2018/1456E 2019/2149K sayılı kararı ile Yönetmeliğin 19. maddesinin 1. Fıkrasının f bendinin bir kısmı iptal edilmiş olup, maddenin son hali aşağıdaki gibi olmuştur; Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir. Son olarak, Çankaya İlçesinin en eski yerleşim bölgesi olan Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında kalan konut parsellerinde, bugüne kadar yapılaşmış olduğu haliyle bahsi geçen konuya ilişkin uygulamaların devam edebilmesi için, zemin kat ve bodrum katların ticari olarak kullanımına ilişkin Meclis kararı alınması gereği doğduğu, Ancak, alanın tarihsel süreci boyunca, tüm teşekküllerin meydana gelmesinde, bahsedilen kullanımların kararı için herhangi bir karar gerekmemiştir. Bugünse sokak ve caddelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, konut parsellerinin zemin ve açığa çıkan bodrum katlarının kullanımına ilişkin kimi parselde ticaret kullanımı kararı alınması, kimi parselde ise bu kararın alınmaması alanın karakteristik özelliklerine, bütüncül yaklaşımına ve hakkaniyetinin korunmasına aykırı olacağı gibi, bahsi geçen kararın alındığı konut parsellerin rayiç bedelleri ile kararın alınmadığı parsellerin rayiç bedelleri arasında rekabet oluşmasına sebep olacağı, Tüm bu sorunların ortadan kaldırılması ile uygulamadaki tıkanıklığın önüne geçilebilmesi için alanın doğasına uygun olarak, söz konusu alanın bütüncül değerlendirilmesiyle, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinin 1. Fıkrasının f bendi gereği Bölge Kat Nizamı Planına plan notu ilave edilmesine ilişkin teklif hazırlandığı, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ Karar No: 697 09.04.2021 -6- Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmemiş, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlendiği, bunun dışında diğer yapılanma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerinin geçerli olduğu parselleri kapsamakla beraber; "Kızılay ve Yakın Çevresi Merkezi İş Alanı", "Çankaya III. Derece Doğal Sit Alanı 2. Etap Koruma Amaçlı İmar Planı", "Anıtkabir Tarihi Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı ve Etkileme Geçiş Sahası" ile uygulama imar planı değişikliğiyle yapılaşma koşulları belirlenerek, bahsedilen tanım kapsamından çıkan parsellerin alana dahil edilmediğinin belirtildiği, Hazırlanan teklif ile; 1-Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında, kamuya ait terkleri tamamlanmış olan konut kullanımındaki parsellerde zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarım karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir. 2-Ada ve/veya parsel bazında plan değişikliği ile kat sayısı ve cephe hattı dışındaki Emsal, TAKS, KAKS gibi yapılaşma koşulları belirlenen ada/parseller bu plan kapsamı dışındadır. Şeklinde 2 adet plan notu düzenlendiği, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına Plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklifinin mevcutta ticaret alanı olup olmadığı tespitinin yapılması ve varsa İlçe Belediyesince ticaret yolu olarak meclis kararına bağlanması için ilçesine iadesine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi. Fatih ÜNAL Meclis 1.Başkan V. Tuğba AYDOS Divan Katibi Harun ÖZTÜRK Y.Divan Katibi T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ BAŞKANLIĞINA Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.03.2021 tarih ve 18. gündem maddesi olarak komisyonumuza havale edilen dosya incelendi. Komisyonumuzca yapılan incelemeler neticesinde; Çankaya Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 08.01.2021 tarih ve 2883 yazısı eki Çankaya Belediye Meclisinin 05.01.2021 tarih ve 08 sayılı kararı ile uygun görülen Çankaya İlçesi, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında zemin kat ve bodrum katların kullanımı hakkında plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklif değerlendirilmek üzere İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, Yapılan incelemede; İlçe Belediyesine yapılan sözlü ve yazılı talepler doğrultusunda Bölge Kat Nizamı Planı ve benzer planlı alanlarda bulunan konut parsellerinde konut altı ticaret yapılabilmesi için söz konusu bölgenin sokaklarında ve caddelerinde düzenleme yapılmasının talep edildiği, Çankaya İlçesinin önemli bir kısmının "Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlar" ile belirlenmiş bölgeden oluştuğu, bu alanlara "Herman Jansen" ve "Yücel Uybadin" imar planları ile ıslah imar planları kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmediği, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlendiği, bunun dışında diğer yapılanma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerinin geçerli olduğu, 03.12.1960 tarihinde onaylanan Bölge Kat Nizamı Planlarında, bölgede artan nüfusun ihtiyacını karşılamak için değişiklik yapılmış olup, 22.08.1968 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanması ile kat artışına ilişkin planların yürürlüğe girdiği, planlarda bölgedeki konut parselleri, ticaret bölgeleri ve ticaret yolları gösterildiği, bütün bu alan içerisinde bölgenin imar uygulamalarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerine göre işlemlerin yapıldığı, Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların bugünkü dokusu, 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamaları ile oluştuğu, Süreç incelendiğinde; 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Yönetmeliğin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddeleri; MADDE 16. Kentsel Alan Kullanım Tanımları ve Yapılanma Şartları 16.02 Konut Yerleşme Alanları Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlar ile belirlenmiş veya ayrıntılı plan kullanım kararları getirilmemiş alanlarda yapılacak binaların zemin üstü katları konut olarak kullanılmak kaydıyla, yalnız zemin ve bodrum katlarında halkın günlük zorunlu ihtiyaçlarını gidermeye yönelik ticari kullanımlar yer alabilir. Bu kullanımların bodrum katlarında kendi bağımsız bölümünden bağlantılı bölümleri olabilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 -2- Bu bölümlerin ayrı girişleri olamaz, binanın ortak alanları ile irtibatlandırılamazlar. Bu bent kapsamında kalan ticari kullanımlar; bakkal, kasap, manav, kadın / erkek berberleri, gazete / kitap satış yerleri, tuhafiye, eczane, muayenehane vb. olarak sayılabilir. Bu kullanımların ses, gürültü, koku, duman, ısı, atık üretmemesi ve imalathane niteliğinde olmaması ön koşuldur." Bu maddeye göre yukarıda tanımı yapılan bölgenin tümünde başkaca herhangi bir kullanım kararı getirilmeksizin, konut parsellerinde zemin ve bodrum katlarda yönetmelik maddesindeki ticari kullanımların yapıldığı, 16.03 Kentsel Çalışma Alanları b-)Ticaret Yolları Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlar ile belirlenen, ticaret bölgelerinde yapılabilen bina/tesislerdeki kullanımlara ek olarak zemin ve bodrum katları dışında konutların da yer alabildiği, iki tarafında ticaret parseller dizisinden oluşan yollardır." Bu maddeye göre ticaret yollarının tanımı yapılmıştır. Bölge Kat Nizamı Planlarında "Ticaret Yolları" ayrıca belirlenmiş olup, tanım ve fonksiyonlara ilişkin kararlar yönetmelik maddeleri çerçevesinde belirlenmiştir. MADDE 45. Zemin Katlar 45.01 Konut Bölgelerinde Zemin Katların Kullanma Şekilleri a-) Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Konut Bölgelerinde zemin katlar, bu Yönetmelik ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine uymak kaydı ile konut ve ticari amaçla kullanılabilir." Bu maddeye göre bahsi geçen alanda konut bölgelerinin zemin katlarında ticari kullanımların yapılabileceği tekrar ifade edildiği, tüm Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki bölgenin yapılaşması 1984-2013 yılları arasında bu yönetmelik hükümlerine göre tamamlandığı, 01.06.2013 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Yönetmeliğin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddesi; Madde 14 - Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları 3. Alan kullanımları: "a) Konut alanı: Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. Ancak, yol boyu ticaret olarak teşekkül etmiş konut alanlarında bulunan parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir... İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde müstakil olarak yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve kreş, ticari katlı otopark binaları yapılabilir..." şeklindedir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 -3- Bu yönetmelik maddesine göre konut parsellerinin zemin katında ye açığa çıkan bodrum katlarında, teşekküllerin oluşmuş olduğu önceki Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerinde olduğu gibi mevcut teşekkül dikkate alınarak, herhangi bir Meclis kararı gerekmeden imar uygulamaları devam ettiği, ancak 03.07.2017 tarihi itibariyle Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği yürürlükten kaldırıldığı, 03.07.2017 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin konut parsellerinde bulunan yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin maddesi; Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; 1- İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, anaokulu ve kreş ile gelişme alanları hariç; Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla günübirlik sağlık hizmeti sunulan sağlık kabini, muayenehane, aile sağlığı merkezi, ağız ve diş sağlığı merkezi, diyaliz merkezi, acil servis içermeyen tıp merkezi, psikoteknik değerlendirme merkezi, üremeye yardımcı tedavi merkezi, fizik tedavi müessesesi, genetik hastalıklar tanı merkezi, evde bakım merkezi, işitme cihazı merkezi. ısmarlama protez ve ortez merkezi ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir." şeklinde yürürlüğe girmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yürürlüğe girene kadar, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki alan, diğer planlı alanlardan ayrı değerlendirildiği ve yapılaşma koşulları alanın özgün niteliğine göre belirlendiği, mevzuatlar değişse dahi bu alanın uygulamasına müdahale edilmediği, Ancak konut alanları ile ilgili yukarıdaki madde sebebiyle; 03.07.2017 tarihi itibari ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların uygulamaları da dahil edilerek, tüm konut parsellerinin zemin ve bodrum katlarında ticari kullanım yapılabilmesi için Belediye Meclisince karar alınması gerektiği, Aynı yönetmeliğin 69. maddesine göre Büyükşehir Belediyelerine Bakanlık onayına sunulmak şartı ile imar yönetmeliği hazırlama yetkisi getirilirken, aynı maddede Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19. Maddesinin yönetmelik ve planlarla değiştirilemez hükümlerden olduğu da belirtildiği, bu sebeple hazırlanacak yönetmeliğin 19. maddesinde herhangi bir değişiklik yapılmasının önüne geçildiği böylece bahse konu Bölge Kat Nizamı Planı kapsamındaki parsellere ilişkin ayrıca uygulama kararı getirilemediği, T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 -4- 08.06.2018 tarihinde yeni hali ile yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69. maddesi sebebiyle, 08.06.2018 tarihinde yürürlüğe giren Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 19. Maddesinde Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlardaki konut parsellerindeki yapıların zemin kat ve bodrum katlarının kullanımlarına ilişkin ayrıca bir karar alınamamıştır. Bu ve bunun gibi sebeplerle 03.07.2017 tarihi itibariyle maliklerce bu bölgede yeni yapılacak yapıların imar işlemleri talepleri neredeyse durma noktasına geldiği, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin, Ankara'nın geçmişten gelen kendine has özelliklerini öngörememesi ve yeni Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin de açıklanan sebeplerle ihtiyaçları karşılayamaması gibi nedenlerle; yapılan uygulamaların birlikteliğinin, sürekliliğinin, hakkaniyetinin ve düzenli yapılaşmanın sağlanması, imar uygulamalarında yaşanan tıkanıklığı giderme açısından Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve yeni Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinde karşılığı bulunmayan yerel özelliklerden kaynaklı bazı hususlar nedeniyle, Ankara İli genelindeki tüm Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanların planlarına genel bir ilke kararı ilave edilmesi için Ankara Büyükşehir Belediye Meclisince 13.06.2018 tarihinde 1033 sayılı karar alındığı, Bu ilke kararı ile Bölge Kat Nizamı ve Benzer Planlı Alanlarda yapılacak uygulamalarda mal sahibi veya yasal vekili tarafından talep edilmesi halinde 01.10.2017 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri esas alınarak uygulama yapılması sağlandığı, 1033 sayılı Meclis kararı ile söz konusu bölgenin konut parsellerinde zemin ve bodrum katlardaki ticari kullananlar için, teşekkülün de oluştuğu 01.06.2013 tarihinden önce yürürlükte olan Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği uygulamalarına geri dönüldüğü, Ancak, Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesi tarafından 13.06.2018 tarih ve 1033 sayılı Meclis kararının iptal edilmesi için Ankara 15. İdare Mahkemesinde dava açılarak 2018/1003E sayılı dosya 2019/2988K sayılı karar ile 03.12.2019 tarihinde 1033 sayılı Meclis kararı iptal edildiği ve imar işlemleri yürürlükte olan 08.06.2018 tarihli Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine göre uygulanmaya devam edildiği, TMMOB Şehir Plancıları Odası Ankara Şubesi tarafından Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin bazı maddelerinin iptal edilmesi için dava açmış olup, Ankara 17. İdare Mahkemesi'nin 22.10.2019 tarih ve 2018/1456E 2019/2149K sayılı kararı ile Yönetmeliğin 19. maddesinin 1. Fıkrasının f bendinin bir kısmı iptal edilmiş olup, maddenin son hali aşağıdaki gibi olmuştur; T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 -5- Madde 19. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları f) Konut alanı: Bu alanda; İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, sağlık kabini, muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir. Son olarak, Çankaya İlçesinin en eski yerleşim bölgesi olan Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında kalan konut parsellerinde, bugüne kadar yapılaşmış olduğu haliyle bahsi geçen konuya ilişkin uygulamaların devam edebilmesi için, zemin kat ve bodrum katların ticari olarak kullanımına ilişkin Meclis kararı alınması gereği doğduğu, Ancak, alanın tarihsel süreci boyunca, tüm teşekküllerin meydana gelmesinde, bahsedilen kullanımların kararı için herhangi bir karar gerekmemiştir. Bugünse sokak ve caddelerin ayrı ayrı değerlendirilmesi, konut parsellerinin zemin ve açığa çıkan bodrum katlarının kullanımına ilişkin kimi parselde ticaret kullanımı kararı alınması, kimi parselde ise bu kararın alınmaması alanın karakteristik özelliklerine, bütüncül yaklaşımına ve hakkaniyetinin korunmasına aykırı olacağı gibi, bahsi geçen kararın alındığı konut parsellerin rayiç bedelleri ile kararın alınmadığı parsellerin rayiç bedelleri arasında rekabet oluşmasına sebep olacağı, Tüm bu sorunların ortadan kaldırılması ile uygulamadaki tıkanıklığın önüne geçilebilmesi için alanın doğasına uygun olarak, söz konusu alanın bütüncül değerlendirilmesiyle, Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinin 1. Fıkrasının f bendi gereği Bölge Kat Nizamı Planına plan notu ilave edilmesine ilişkin teklif hazırlandığı, Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında ayrıntılı kullanım kararları getirilmemiş, yapılaşma ile ilgili koşulların genellikle kat sayısı ve cephe hattı ile belirlendiği, bunun dışında diğer yapılanma şartlarında yürürlükteki Yönetmelik hükümlerinin geçerli olduğu parselleri kapsamakla beraber; "Kızılay ve Yakın Çevresi Merkezi İş Alanı", "Çankaya III. Derece Doğal Sit Alanı 2. Etap Koruma Amaçlı İmar Planı", "Anıtkabir Tarihi Sit Alanı Koruma Amaçlı İmar Planı ve Etkileme Geçiş Sahası" ile uygulama imar planı değişikliğiyle yapılaşma koşulları belirlenerek, bahsedilen tanım kapsamından çıkan parsellerin alana dahil edilmediğinin belirtildiği, Hazırlanan teklif ile; 1-Bölge Kat Nizamı Planı kapsamında, kamuya ait terkleri tamamlanmış olan konut kullanımındaki parsellerde zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarım karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, lokanta ve pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir. T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu Rapor No: 861 22.03.2021 -6- 2-Ada ve/veya parsel bazında plan değişikliği ile kat sayısı ve cephe hattı dışındaki Emsal, TAKS, KAKS gibi yapılaşma koşulları belirlenen ada/parseller bu plan kapsamı dışındadır. Şeklinde 2 adet plan notu düzenlendiği, Hususları tespit edilmiş olup, Çankaya İlçesi Bölge Kat Nizamı planı kapsamındaki konut parsellerinin zemin kat ve bodrum kat kullanımlarına Plan notu ilavesi yapılmasına ilişkin teklifinin mevcutta ticaret alanı olup olmadığı tespitinin yapılması ve varsa İlçe Belediyesince ticaret yolu olarak meclis kararına bağlanması için ilçesine iadesi komisyonumuzca oybirliği ile uygun görülmüştür. Raporumuz Büyükşehir Belediye Meclisinin onayına arz olunur. Mehmet Emin AYAZ Gürkan DEMİRKESEN Kerem ERDEM İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanı Başkan V. Üye Yaşar NESLİHANOĞLUYasin YÜKSEL Ümmügülsüm ÜMÜTLÜ Üye Üye Üye Gökhan ARICI Müslüm TEKİN Fikret KARADAVUT ÜyeÜye Üye